“以房养老”为何难推开
发布时间：2014-08-06 09:48:23 作者：刘英团 来源：中国保险报·中保网
为期两年的“反向抵押养老保险”（以下称“以房养老”）试点于月初启动，时至月末，试点实施已一个月，老百姓似乎并不买账，参与“以房养老”调研的几家保险公司也只有幸福人寿上报了相关产品。（7月31日《中国新闻网》）
其实，“以房养老”遭受冷落，是在情理之中的。之所以这么说，是因为在四城市正式试点之前，不少金融机构已对“以房养老”做过多种尝试，尝试的结果无不以失败告终。
以房养老，困局何在？尽管根据中国保监会《试点指导意见》的规定，房子在抵押后降价，险企不会找抵押人索求差价赔偿，而房价涨了，还可获得相应收益，抵押人做着“稳赚不赔的买卖”。但是，房屋估值如何计算，按照政府的最低指导价还是最高指导价？缺少更多细节与操作标准的“以房养老”，会不会把几十、上百万的房子估值三、二十万，或十万、八万？这些都是未知之数。而按“国际惯例”，即使不考虑未来房子贬值的因素，估值30万的房子，反向融资的额度最多不超过15万元。若抵押人长寿，活上20年或30年，一个月恐怕就只能领取几百块钱了，而几百块钱也只够维持最基本的生活，生病怎么办？
从理财的角度看，“以房养老”算是一种创新型理财模式。但是，用来养老就值得商榷了。尽管金融专家、保险专家几乎是一致的认为，“以房养老”对公众的养老生活质量会有很大的提高，但相对于险企，银行在“以房养老”理财方面恐怕要更胜一筹。其实，不论是银行版“以房养老”，还是保险版的“以房养老”，收益都未必能赶上租金。以北上广为例，一套房产动辄价值几百万，若把房产卖掉，购买保本免税的三年期、五年期国债，收益不仅稳定，本金还可投资或备不时之需。当然，也可以把城里的房子租出去，到郊区租房住，租金差足以维持日常生活。必要时，还可以卖掉城里的房子，到农村买个小院，多好。从利益取向看，由于险企不是慈善机构，必然要从“以房养老”业务中取得利润，这个利润还必须是越多越好。从以往的经验看，不说脑瓜衰退的老人，就是我们这些自以为精明无比的中青年人，在险企的格式合同面前，在险企提供的保险条款面前，也是个弱者，博弈的结果恐怕是“堂吉诃德战风车”。
目前，我国60岁及以上老年人口逾2.02亿，占总人口的14.9%。面对汹涌而来的人口老龄化，如何养老，正考验着政府，及我们每一个人。俗话说，“民知尊长养老而后能入孝悌；民入孝悌，出尊长养老，而后成教；成教而后国可安也。”尊老、敬老，赡养老人不仅是法律义务，还是基本的道德准则，是做人的底线。尽管“养儿防老”越来越靠不住了，但为人子女应体谅、照顾父母的情感，尽量要“常回家看看”，尽量的要让父母能够愉悦的安享晚年生活。其实，对很多老人而言，明知“养儿防老”靠不住，但对于住了一辈子的房子，他们宁可苦了自己，也不愿意卖掉或抵押养老。
从本质上看，“以房养老”只是为老年人提供了多一项的选择，从来都是小众的选择，也难以成为养老的主流模式。但即便如此，各方均不应忽略这种产品的重要性。在政府“兜底”基本养老的同时，多尝试一些有益的补充性养老项目终归是好的。
从国外的经验看，试行“以房养老”需要政府的支持。在美国市场上，最受欢迎的住房反向抵押贷款产品是由美国住房和城市发展部在1989年推出的住房转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM）。
HECM是一项由美国国会认可，由美国住房和城市发展部负责对该计划的设计并监管，由美国联邦住房抵押贷款协会负责具体的运作（包括对贷款机构进行资格审核和为贷款提供担保）的一项计划。HECM计划的所包含的“无追索权条款”（Non-recourse Provision）（即倒按揭终止时贷款机构可追偿的最大值为房屋出售价值与贷款终值两者中较低者，贷款机构无权向借款人的其他资产索偿，倒按揭终止时房屋价值若超出贷款终值，超出部分退还给借款人或其继承人），这一条款既很好地保护了借款人的权益，也鼓励了更多人参与。
同时，美国住房和城市发展部还成立了一个担保基金，以确保金融机构至少能“保本”或“尚有盈余”。如果金融机构不足“保本”，联邦或州住房及城市发展部将出钱补足欠缺的部分。此外，美国的联邦政府还针对住房反向抵押贷款业务给予税收优惠等。
从我国的试点看，推行“以房养老”急需建章立制，通过立法或政策把体制中的“路障”一一清除，其中的关键是要把“以房养老”的“细节”做实，使“以房养老”具有可操作性。如，住宅的年限等必须有一个明确的说法。香港特区政府曾通过“香港按揭证券有限公司”推出一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目（下称“逆按揭计划”），让香港的老人用其自有的住房来提供生活费。从程序上看，“逆按揭计划”不但比一般按揭要求严格得多。考虑到老年人在签合约方面可能有的弱势性，特区政府要求参与该计划的人必须找安老按揭辅导法律顾问进行咨询，在获得律师的证明书之后才能与银行签署合约。
为期两年的“反向抵押养老保险”（以下称“以房养老”）试点于月初启动，时至月末，试点实施已一个月，老百姓似乎并不买账，参与“以房养老”调研的几家保险公司也只有幸福人寿上报了相关产品。（7月31日《中国新闻网》）
其实，“以房养老”遭受冷落，是在情理之中的。之所以这么说，是因为在四城市正式试点之前，不少金融机构已对“以房养老”做过多种尝试，尝试的结果无不以失败告终。
以房养老，困局何在？尽管根据中国保监会《试点指导意见》的规定，房子在抵押后降价，险企不会找抵押人索求差价赔偿，而房价涨了，还可获得相应收益，抵押人做着“稳赚不赔的买卖”。但是，房屋估值如何计算，按照政府的最低指导价还是最高指导价？缺少更多细节与操作标准的“以房养老”，会不会把几十、上百万的房子估值三、二十万，或十万、八万？这些都是未知之数。而按“国际惯例”，即使不考虑未来房子贬值的因素，估值30万的房子，反向融资的额度最多不超过15万元。若抵押人长寿，活上20年或30年，一个月恐怕就只能领取几百块钱了，而几百块钱也只够维持最基本的生活，生病怎么办？
从理财的角度看，“以房养老”算是一种创新型理财模式。但是，用来养老就值得商榷了。尽管金融专家、保险专家几乎是一致的认为，“以房养老”对公众的养老生活质量会有很大的提高，但相对于险企，银行在“以房养老”理财方面恐怕要更胜一筹。其实，不论是银行版“以房养老”，还是保险版的“以房养老”，收益都未必能赶上租金。以北上广为例，一套房产动辄价值几百万，若把房产卖掉，购买保本免税的三年期、五年期国债，收益不仅稳定，本金还可投资或备不时之需。当然，也可以把城里的房子租出去，到郊区租房住，租金差足以维持日常生活。必要时，还可以卖掉城里的房子，到农村买个小院，多好。从利益取向看，由于险企不是慈善机构，必然要从“以房养老”业务中取得利润，这个利润还必须是越多越好。从以往的经验看，不说脑瓜衰退的老人，就是我们这些自以为精明无比的中青年人，在险企的格式合同面前，在险企提供的保险条款面前，也是个弱者，博弈的结果恐怕是“堂吉诃德战风车”。
目前，我国60岁及以上老年人口逾2.02亿，占总人口的14.9%。面对汹涌而来的人口老龄化，如何养老，正考验着政府，及我们每一个人。俗话说，“民知尊长养老而后能入孝悌；民入孝悌，出尊长养老，而后成教；成教而后国可安也。”尊老、敬老，赡养老人不仅是法律义务，还是基本的道德准则，是做人的底线。尽管“养儿防老”越来越靠不住了，但为人子女应体谅、照顾父母的情感，尽量要“常回家看看”，尽量的要让父母能够愉悦的安享晚年生活。其实，对很多老人而言，明知“养儿防老”靠不住，但对于住了一辈子的房子，他们宁可苦了自己，也不愿意卖掉或抵押养老。
从本质上看，“以房养老”只是为老年人提供了多一项的选择，从来都是小众的选择，也难以成为养老的主流模式。但即便如此，各方均不应忽略这种产品的重要性。在政府“兜底”基本养老的同时，多尝试一些有益的补充性养老项目终归是好的。
从国外的经验看，试行“以房养老”需要政府的支持。在美国市场上，最受欢迎的住房反向抵押贷款产品是由美国住房和城市发展部在1989年推出的住房转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM）。
HECM是一项由美国国会认可，由美国住房和城市发展部负责对该计划的设计并监管，由美国联邦住房抵押贷款协会负责具体的运作（包括对贷款机构进行资格审核和为贷款提供担保）的一项计划。HECM计划的所包含的“无追索权条款”（Non-recourse Provision）（即倒按揭终止时贷款机构可追偿的最大值为房屋出售价值与贷款终值两者中较低者，贷款机构无权向借款人的其他资产索偿，倒按揭终止时房屋价值若超出贷款终值，超出部分退还给借款人或其继承人），这一条款既很好地保护了借款人的权益，也鼓励了更多人参与。
同时，美国住房和城市发展部还成立了一个担保基金，以确保金融机构至少能“保本”或“尚有盈余”。如果金融机构不足“保本”，联邦或州住房及城市发展部将出钱补足欠缺的部分。此外，美国的联邦政府还针对住房反向抵押贷款业务给予税收优惠等。
从我国的试点看，推行“以房养老”急需建章立制，通过立法或政策把体制中的“路障”一一清除，其中的关键是要把“以房养老”的“细节”做实，使“以房养老”具有可操作性。如，住宅的年限等必须有一个明确的说法。香港特区政府曾通过“香港按揭证券有限公司”推出一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目（下称“逆按揭计划”），让香港的老人用其自有的住房来提供生活费。从程序上看，“逆按揭计划”不但比一般按揭要求严格得多。考虑到老年人在签合约方面可能有的弱势性，特区政府要求参与该计划的人必须找安老按揭辅导法律顾问进行咨询，在获得律师的证明书之后才能与银行签署合约。